Wie in Kortrijk, Waregem, Tielt, Wielsbeke, Dentergem, Zulte of Anzegem een tweede woning of een geërfd pand wil verkopen, botst vaak op dezelfde vraag: moet ik belasting betalen op de meerwaarde? Het antwoord hangt af van hoe u het goed verworven heeft, hoe lang u eigenaar bent, en of het om uw eigen woning gaat. Hieronder de hoofdlijnen volgens de federale regels (Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992). Dit is geen fiscaal advies: laat concrete bedragen altijd berekenen door uw notaris of accountant.

Eigen woning: meestal vrijgesteld

De meerwaarde bij verkoop van uw eigen woning is in principe niet belastbaar. Voorwaarde is dat de woning gedurende een ononderbroken periode van minstens twaalf maanden die de maand van de verkoop voorafgaan, uw eigen woning is geweest. Tussen die twaalf maanden en de maand van de akte mag nog maximaal zes maanden liggen waarin de woning niet in gebruik is genomen.

Tweede woning of opbrengstpand: 16,5% binnen vijf jaar

Verkoopt u een gebouwde woning die u onder bezwarende titel (bijvoorbeeld aankoop) heeft verkregen, dan kan er 16,5% meerwaardebelasting verschuldigd zijn als u binnen vijf jaar na de aktedatum van verwerving opnieuw verkoopt. De fiscus kijkt naar de data van de authentieke aktes – niet naar de datum van het compromis. Bent u langer dan vijf jaar eigenaar, dan valt u volgens notaris.be buiten die klassieke meerwaardebelasting op gebouwde goederen.

Er is geen apart regime voor een verhuurd pand of een tweede verblijf: die volgen dezelfde regels als andere gebouwde goederen, tenzij de vrijstelling voor de eigen woning van toepassing is.

Geërfd of geschonken: een groot verschil

Heeft u vastgoed via erfenis verkregen, dan betaalt u volgens notaris.be en de wettekst geen meerwaardebelasting op grond van de klassieke regels voor gebouwde goederen – ook niet bij een snelle verkoop na het overlijden. Laat dit in uw dossier wel bevestigen door een fiscalist, vooral bij herhaalde of mogelijk speculatieve verrichtingen.

Bij een schenking ligt het anders. Bij een gebouwde woning kan er belasting verschuldigd zijn als u verkoopt binnen drie jaar na de schenkingsakte én binnen vijf jaar na de aankoop door de schenker. Beide voorwaarden moeten tegelijk vervuld zijn. Bij grond gelden langere termijnen (tot acht jaar na verwerving door de schenker).

Grond: andere termijnen en tarieven

Bij ongebouwde grond kan er belasting verschuldigd zijn bij verkoop binnen acht jaar na de authentieke aankoopakte. Het tarief is 33% bij verkoop binnen vijf jaar, en 16,5% als het goed meer dan vijf jaar na de verkrijging (maar nog binnen acht jaar) wordt vervreemd.

Hoe wordt de meerwaarde berekend?

De belastbare meerwaarde is grofweg: (verkoopprijs min bewezen verkoopkosten) min (aankoopprijs, vermeerderd met verwervingskosten – werkelijk of forfaitair 25% – en daarna verhoogd met 5% per volledig jaar tussen aankoop en verkoop). Bij gebouwen kunnen ook bewezen kosten van werken meetellen. De aflossing van uw hypothecaire lening telt niet als aftrekbare verkoopkost.

Dit is een vereenvoudigde samenvatting. Uw notaris of accountant maakt de juiste berekening voor uw dossier.

Tip voor verkopers in onze regio

Plant u de verkoop van een tweede woning kort na aankoop, houd dan rekening met de aktedatum ten opzichte van de vijfjaarsgrens. Bij een schenking kijkt u naar zowel de schenkingsdatum als de aankoopdatum van de schenker. Bij een erfenis speelt die klassieke meerwaardebelasting in principe niet – maar laat het altijd bevestigen.

Goed voorbereid verkopen

Wilt u eerst weten wat uw woning waard is in de huidige markt? Probeer onze gratis schattingstool, of plan een vrijblijvende schatting aan huis. Dan bekijken we samen ook welke stappen uw verkoop het sterkst maken.

Bronnen

• notaris.be, “De meerwaardebelasting”: https://www.notaris.be/wonen/aan-en-verkoop-van-een-woning/de-koop-en-kredietkosten/de-belastingen-bij-de-aankoop-van-een-woning/de-meerwaardebelasting
• Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, art. 90, 93bis, 101 en 171 (via fiscosearch.be)
• Grondwettelijk Hof, arrest nr. 95/2026 van 10 september 2026: https://nl.const-court.be/95/2026.pdf
• Senaatsvraag 4-3502 (tarief 16,5% en hypothecaire aflossing): https://www.senate.be/www/?LANG=nl&LEG=4&MIval=Vragen%2FSchriftelijkeVraag&NR=3502