Veel eigenaars in Kortrijk, Waregem, Tielt, Wielsbeke, Dentergem, Zulte en Anzegem verkopen hun woning lang voor hun woonlening helemaal is afbetaald. Dat is perfect mogelijk. Wel is het slim om op voorhand te weten wat er met je lening gebeurt, welke kosten erbij kunnen komen en welke keuzes je hebt als je meteen opnieuw koopt. Dit artikel geeft de hoofdlijnen. Het is geen financieel of juridisch advies: je bank en je notaris kennen de details van jouw dossier.

Mag je verkopen met een lopende lening?

Ja. Je bank heeft een hypotheek of een hypothecaire volmacht op je woning als zekerheid voor de lening. Dat belet je niet om te verkopen. Het betekent wel dat de bank eerst terugbetaald moet worden, want de koper moet de woning vrij van hypotheek krijgen.

In de praktijk regelt de notaris dat bij de verkoopakte. Hij vraagt bij je bank het openstaande saldo op, betaalt de bank uit de verkoopprijs en stort wat overblijft aan jou. Dat saldo bestaat uit het resterende kapitaal, de interesten tot de dag van de akte en eventueel een wederbeleggingsvergoeding (zie verder).

Handlichting, of hoe de hypotheek geschrapt wordt

Een ingeschreven hypotheek verdwijnt niet vanzelf op het moment dat de lening is terugbetaald. Volgens notaris.be blijft een inschrijving anders tot 30 jaar staan. Bij een verkoop moet ze dus doorgehaald worden. Na de terugbetaling geeft de bank daarvoor haar toestemming (de handlichting) en de notaris zorgt voor de doorhaling.

De kosten van die doorhaling zijn voor de verkoper. Hoeveel dat is, hangt onder meer af van het bedrag waarvoor de hypotheek ingeschreven is. Op notaris.be vind je een officiële rekenmodule om die kosten te berekenen. Gebruik die, of vraag je notaris om een raming, in plaats van te vertrouwen op algemene bedragen die online circuleren.

Hypotheek of mandaat, wat staat er in jouw kredietakte?

Niet elke lening is volledig gewaarborgd met een ingeschreven hypotheek. Vaak gebruikt de bank een combinatie:

  • Hypothecaire inschrijving: de bank neemt meteen een hypotheek, die ingeschreven wordt bij het Kantoor Rechtszekerheid.
  • Hypothecair mandaat (volmacht): je geeft de bank de toelating om later een hypotheek in te schrijven als ze dat nodig acht. Zolang ze dat niet doet, staat er voor dat deel geen hypotheek ingeschreven.

Voor het deel dat met een niet-gebruikt mandaat gewaarborgd is, hoeft er dus geen inschrijving doorgehaald te worden. De bank moet natuurlijk wel terugbetaald worden. Kijk in je kredietakte na hoe jouw lening gewaarborgd is, en vraag je notaris welke stappen en kosten er in jouw geval bij komen.

De wederbeleggingsvergoeding, maximaal drie maanden interest

Wie een woonlening vervroegd terugbetaalt, kan een wederbeleggingsvergoeding moeten betalen. De wet zet daar een duidelijke grens op. Volgens het Wetboek van economisch recht (art. VII.147/12) mag die vergoeding niet meer bedragen dan drie maanden interest op het vervroegd terugbetaalde bedrag. FOD Economie voegt eraan toe dat de vergoeding duidelijk vermeld moet staan in je kredietovereenkomst. Ook voor leningen van vóór 2017 gold onder de vroegere wet op het hypothecair krediet een maximum van drie maanden interest.

Rekenvoorbeeld (fictieve bedragen): stel dat er nog €150.000 openstaat tegen een rentevoet van 3% per jaar. Drie maanden interest is dan ongeveer €150.000 × 3% × 3/12 = €1.125. Dat is het wettelijke maximum in dit voorbeeld. Wat jij effectief betaalt, staat in je kredietovereenkomst en in de afrekening van je bank.

In een aantal gevallen is er geen vergoeding verschuldigd, bijvoorbeeld als de lening na een overlijden wordt terugbetaald via een gekoppelde schuldsaldoverzekering.

Je lening meenemen naar je nieuwe woning

Koop je meteen een andere woning? Dan kan een hypotheekoverdracht (ook pandwissel genoemd) interessant zijn. De hypotheek wordt dan overgezet van je oude naar je nieuwe woning, en je lening loopt verder aan de voorwaarden die je al had. Crelan noemt als voordelen dat je geen wederbeleggingsvergoeding en geen aktekosten voor een nieuwe lening betaalt. Ook Belfius vermeldt de hypotheekoverdracht als optie.

Belangrijk: dit is geen recht, maar een mogelijkheid die je met je bank moet bespreken. De bank beslist of ze erop ingaat en onder welke voorwaarden. Een hypotheekoverdracht vraagt ook een goede timing tussen je verkoop en je aankoop. Vraag je bank en notaris dus tijdig hoe dat in jouw situatie praktisch verloopt.

Koop je eerst en verkoop je pas daarna, dan kan een overbruggingskrediet een oplossing zijn. Daarover schreven we eerder al een artikel over eerst kopen of eerst verkopen.

En als de verkoopprijs lager ligt dan je openstaande lening?

Dat komt minder vaak voor, maar het kan, bijvoorbeeld bij een recente aankoop met een hoge lening. In dat geval moet je met je bank een oplossing vinden voor het verschil, zodat de bank kan instemmen met de doorhaling van de hypotheek. Bespreek dat met je bank voor je een compromis tekent, niet erna.

Checklist voor verkopers

  1. Vraag tijdig bij je bank het openstaande saldo en de eventuele wederbeleggingsvergoeding op, of laat je notaris dat doen.
  2. Kijk in je kredietakte na of je lening gewaarborgd is met een inschrijving, een mandaat of beide.
  3. Koop je meteen opnieuw? Vraag je bank of een hypotheekoverdracht mogelijk is.
  4. Laat de kosten van de doorhaling berekenen via de rekenmodule op notaris.be of door je notaris.
  5. Twijfel je of de verkoopprijs je lening dekt? Bespreek het met je bank voor je het compromis tekent.

Weet wat je woning vandaag waard is

Een goede inschatting van je verkoopprijs is de basis van elke berekening met je bank. Probeer onze gratis online schattingstool, of vraag een vrijblijvende waardebepaling bij je thuis aan. Dan weet je waar je staat voor je de volgende stap zet.

Bronnen