Je hebt een koper gevonden en jullie zijn het eens over de prijs. De volgende stap is het compromis, officieel de onderhandse verkoopovereenkomst. Veel verkopers zien dat als een tussenstap tot bij de notaris. Toch is het compromis het moment waarop je woning echt verkocht is. Daarom loont het om goed te weten wat je ondertekent.

Een compromis is de echte verkoop

De term "voorlopige verkoopovereenkomst" is misleidend. Volgens de federale overheid geldt het compromis als een definitieve verkoop die beide partijen bindt. De verkoop is gesloten zodra koper en verkoper het eens zijn over het goed en de prijs. In principe kan dat zelfs mondeling, maar om het te kunnen bewijzen heb je een geschrift nodig. Het compromis is daarna de basis voor de notariële akte.

Ook fiscaal telt het compromis. Het verkooprecht (de registratiebelasting die de koper betaalt) is verschuldigd vanaf het moment dat er een verkoopovereenkomst is. Bij een verkoop onder opschortende voorwaarde wordt het pas opeisbaar als die voorwaarde vervuld is.

Wat staat er in een compromis?

De notarissen stelden een modelcompromis "in heldere taal" op voor woningen in het Vlaams Gewest. Daarin vind je onder meer:

  • de identiteit van koper en verkoper, met hun burgerlijke staat en huwelijksstelsel
  • de beschrijving van het goed: adres, kadastrale gegevens en oppervlakte
  • de prijs, het voorschot en waar dat voorschot bewaard wordt
  • de opschortende voorwaarden, zoals het verkrijgen van een lening
  • de eigendomsoverdracht, wanneer de koper de woning in gebruik mag nemen, en wie welke lasten en belastingen betaalt, zoals de onroerende voorheffing
  • de staat van de woning, verborgen gebreken en erfdienstbaarheden
  • de stedenbouwkundige informatie en de verplichte attesten en vermeldingen
  • de termijn voor de akte en de keuze van de notarissen
  • wat er gebeurt als een van beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt

Opschortende voorwaarden, wat aanvaard je als verkoper?

Een opschortende voorwaarde betekent dat de verkoop pas definitief wordt als die voorwaarde vervuld is. Wordt ze niet vervuld, dan wordt de verkoop geacht nooit te hebben bestaan.

De bekendste is de kredietvoorwaarde: de koper koopt op voorwaarde dat hij een lening krijgt. Volgens een brochure van de notarissen wordt die voorwaarde in de praktijk altijd ingelast. In het modelcompromis vul je zelf het bedrag en de termijn in. Krijgt de koper geen krediet, dan moet hij de notaris en de makelaar binnen die termijn verwittigen, met een bewijs van de weigering. Het model bevat ook een variant zonder kredietvoorwaarde.

Loopt er nog een hypothecaire lening op je woning? Dan voorziet het model een voorwaarde dat je schuldeisers akkoord gaan met de vrijgave, ten laatste bij de akte. Alleen de koper kan zich op die voorwaarde beroepen. Meer daarover lees je in ons artikel over je woning verkopen terwijl je hypothecaire lening nog loopt.

Als verkoper heb je er belang bij dat voorwaarden kort en concreet zijn: een vaste termijn, een duidelijk bedrag en een bewijs bij een weigering. Zo weet je snel waar je aan toe bent.

Het voorschot, hoeveel en waar?

Een voorschot (of waarborg) is wettelijk niet verplicht, en het bedrag is vrij te bepalen. Alleen bij een woning die nog gebouwd moet worden of in aanbouw is, geldt een maximum van 5%. Volgens de notarissen betalen kopers doorgaans 5 à 10% van de prijs.

Belangrijk: het voorschot gaat niet rechtstreeks naar jou als verkoper. Het wordt bij voorkeur bewaard op een beschermde derdenrekening van de notaris, of bij een verkoop via een makelaar op diens derdenrekening. Bij de akte krijg je het bedrag met interest uitbetaald. Voor jou is het voorschot een zekerheid: haakt de koper af of betaalt hij niet, dan staat er al een bedrag klaar.

Vier maanden tot de akte

Het is gebruikelijk dat de notariële akte binnen vier maanden na het ondertekenen van het compromis verleden wordt. Dat heeft een reden: een onderhandse verkoopovereenkomst moet binnen vier maanden geregistreerd worden, anders volgen er boetes. Wordt de akte binnen die termijn verleden, dan registreert de notaris de akte en betaalt hij het verkooprecht.

Voor kopers van hun enige eigen woning bedraagt het verkooprecht vandaag 2%. De Vlaamse regering heeft aangekondigd dat dit tarief vanaf 1 januari 2027 mogelijk naar 3% gaat. Dat is nog niet bij decreet vastgelegd. Volgens de Vlaamse Belastingdienst telt in dat geval de datum van de verkoopovereenkomst: een compromis dat vóór 1 januari 2027 getekend is, kan nog onder het tarief van 2% vallen, ook als de akte pas in 2027 volgt. Voor een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte geldt dat niet; daar telt de datum van de akte. Je leest er meer over in ons artikel over de registratierechten in 2027.

Wat als de verkoop misloopt?

Komt een van beide partijen zijn verplichtingen niet na, dan voorziet het modelcompromis van de notarissen twee mogelijkheden. Na een ingebrekestelling kan de andere partij de uitvoering van de verkoop afdwingen, of de verkoop als ontbonden beschouwen. In dat laatste geval betaalt de partij die in gebreke blijft een forfaitaire schadevergoeding van 10% van de verkoopprijs, plus eventuele fiscale gevolgen en kosten.

Welke attesten moeten klaarliggen?

Als verkoper in Vlaanderen moet je de koper heel wat informatie bezorgen. De belangrijkste:

  • EPC: verplicht zodra je je woning te koop zet en geldig tot de akte. Label en score moeten in je advertentie staan.
  • Asbestattest: verplicht voor gebouwen van vóór 2001. Je bezorgt het ten laatste bij de ondertekening van het compromis, en het compromis vermeldt de datum, de unieke code en de samenvattende conclusie.
  • Bodemattest: verplicht bij de verkoop van gebouwen en percelen. Meestal vraagt de notaris het aan bij OVAM.
  • Elektrische keuring: bij een oude installatie is een controlebezoek verplicht. Dat mag ook tussen het compromis en de akte gebeuren. Is het verslag negatief, dan heeft de koper 18 maanden na de akte om de installatie in orde te brengen en opnieuw te laten keuren. Jij hoeft als verkoper niets te herstellen.
  • Stedenbouwkundige informatie: de vastgoedinlichtingen voor overdracht, met onder meer vergunningen, bouwovertredingen en voorkooprechten. Bij een verkoop mogen ze niet ouder zijn dan een jaar.
  • Overstromingsgevoeligheid: de P-score van het perceel en, indien van toepassing, de G-score van het gebouw moeten in de publiciteit en in de akte vermeld worden.
  • Daarnaast, waar van toepassing: het postinterventiedossier (bij werken door een aannemer na mei 2001), het conformiteitsattest van de stookolietank en de vermelding of je woning beschermd erfgoed is of op een inventaris staat.

Een volledig overzicht vind je in ons artikel over de attesten die je nodig hebt om je woning te verkopen. Vastgoed Cannière kan voor jou ook het EPC, het asbestattest en de elektrische keuring regelen.

Wat als een attest ontbreekt?

Ontbrekende stukken kunnen de koper een uitweg geven. Ontbreekt bij de ondertekening een geldig asbestattest, of werd het niet tijdig bezorgd, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen. Ook bij het bodemattest kan de koper de nietigheid vorderen als de inhoud ervan niet vóór of bij het compromis werd meegedeeld. Het Hof van Cassatie oordeelde in 2024 wel dat een rechter daarbij moet nagaan of de koper geen misbruik maakt van dat recht.

De boodschap is eenvoudig: zorg dat alle attesten klaarliggen voordat je het compromis tekent. Dan verloopt de verkoop zonder verrassingen.

Laat je compromis nalezen

Een compromis is een bindend contract. Neem dus de tijd om het rustig na te lezen en laat het vóór de ondertekening nakijken door je notaris. Die kan je ook advies geven over de voorwaarden die voor jouw situatie het beste passen. Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch of fiscaal advies.

Weet wat je woning waard is vóór je tekent

Een goed compromis begint bij een juiste prijs. Wil je weten wat je woning vandaag waard is? Probeer onze gratis online schattingstool voor een eerste indicatie, of vraag een vrijblijvende waardebepaling bij je thuis aan.

Bronnen