Kopen vs. huren

De Vlaming heeft een baksteen in de maag. De vastgoedprijzen swingen de pan uit, het principe van huisje, tuintje, kindje blijft de norm. Huren daarentegen vinden heel wat mensen dom, want weggesmeten geld. Maar klopt dat nu? Is het echt voordeliger om zo snel mogelijk een woning te kopen? Of kan je beter huren en ondertussen sparen?

Is het kopen van een woning de beste investering die je kan doen?

Is huren weggesmeten geld?

Wat zegt de wetenschap?

Wij geven antwoord op alle bovenstaande vragen.

Laten we er twee koppels van dertig jaar bij nemen die op hetzelfde moment een woning zoeken.
Beide koppels hebben hetzelfde startbudget en verdienen evenveel.

Ze vinden twee identieke instapklare woningen die naast elkaar liggen.

De ene woning staat te koop voor 300.000 euro en de andere is te huur voor 1.000 euro per maand.
Identieke woningen qua woonoppervlakte, aantal slaapkamers, badkamer en tuin.

Het eerste koppel beslist om de woning te kopen. Ze kunnen 20% (circa 60.000 euro) eigen inbreng betalen. Voor de rest van het bedrag gaan ze een lening aan die ze op 20 jaar moeten terugbetalen met een rente van 1,5%. Dit koppel zal zo voor de komende 20 jaar een bedrag van ongeveer 1.157 euro per maand moeten afbetalen voor de hypotheek.

De meeste mensen denken dat hun huis over 50 jaar meer waard zal zijn, maar de aankoop van een woning brengt ook veel kosten met zich mee. Een deel van de afbetalingen bestaat uit interesten aan de bank. De lening van 240.000 euro zal dit koppel na 20 jaar ongeveer 38.000 euro aan de bank kosten. Het koppel zal jaarlijks onroerende voorheffing moeten betalen en de woning moeten onderhouden. Maar zelfs na het onderhoud wordt je huis minder waard, omdat het is uitgeleefd. Indien we alle kosten optellen bedragen deze volgens onderzoek elk jaar zo’n 3,5% van de aankoopprijs.

Het tweede koppel beslist om te huren van de andere woning. Ze betalen elke maand slecht 1.000 euro huur in plaats van 1.157 euro aan leningen. Ook dit koppel had 60.000 euro in de loop van de jaren gespaard. Ze kunnen dit bedrag investeren. Bijvoorbeeld in aandelen. Daarnaast is het ook belangrijk dat het koppel de 157 euro en de uitgespaarde onderhoudskosten belegt. Als ze dat doen in een belegging in aandelen met een gelijk risico als een investering in een woning zal ze een gelijkaardig rendement halen. Dit betekent dat de huurder een spaarpot kan opbouwen die even groot is als de woningwaarde van de koper. Met de winsten van de belegging kan het koppel levenslang huren.

Blijft het niet voordeliger om te investeren in een woning wanneer de prijzen laag zijn?

In dit scenario komt het mooi uit dat kopen en huren gelijkwaardig zijn. Maar je zou inderdaad kunnen zeggen dat dat in de praktijk niet zo is en dat op bepaalde momenten de koopprijzen laag liggen. Velen zouden dan beslissen om een woning te kopen, maar door de stijgende vraag zullen de prijzen de hoogte in gaan en evolueren we naar een evenwicht tussen kopen en huren.

Wanneer is het dan wel beter om te kopen of huren?

Als je een woning koopt, moet je belasting en notariskosten betalen. In Vlaanderen is dat al snel een goeie 5% van de totale kostprijs. Gezinnen die weten dat ze vaak zullen verhuizen, zullen zo meer kosten betalen in de loop van hun leven. In dat geval kan het interessanter zijn om te huren. Niet alleen geld is belangrijk.

Sommigen passen hun huis graag aan, o.a. aan hun eigen smaak. Dit is moeilijker voor huurders dan voor kopers. Daardoor kan het beter zijn om te kopen. Financiële discipline is ook belangrijk. Huren is enkel gelijkwaardig aan kopen als de huurder het uitgespaarde bedrag investeert in een belegging met een gelijkwaardig rendement. Huren gaat ook gepaard met onzekerheid over latere huurprijzen. Dat is ook een risico. Een woning kopen beschermt je tegen die onzekerheid.

Is kopen dan zonder risico?

Er wordt er al snel van uitgegaan dat vastgoed kopen zonder risico’s is en dat de waarde niet daalt, maar eigenlijk klopt dit niet. Als je een groot deel van je vermogen in een huis steekt, ga je geen risico’s spreiden en stel je je bloot aan de risico’s als plots de waarde van de woning daalt. Hoe dat kan? Je koopt bijvoorbeeld een woning in een hippe buurt en betaalt hiervoor voor geld. Die buurt kan over 30 jaar verloederd zijn en dan zijn ook deze woningen minder waard. In andere landen zagen we dat de vastgoedprijzen kunnen dalen. In Nederland daalden de woningprijzen na de crisis bijvoorbeeld met 20%. We weten ook dat vastgoedrendementen op lange termijn lager liggen dan wat algemeen gedacht wordt. De Nationale Bank gaat op dit moment bijvoorbeeld uit van een lichte overwaardering van de markt. Dat hangt een beetje af van wat jij met je overige geld doet. Als je goed investeert, dan kan huren even aantrekkelijk zijn als kopen. Toch is het een beslissing met veel onzekerheid. Daarom moet jij je vooral ook comfortabel voelen bij jouw keuze.

Bron: https://www.youtube.com/watch?v=-ngA5RqDgOk